Νέος Οικοδομικός Κανονισμός – Ακίνητα εκτός σχεδίου: Σε ισχύ οι εκδοθείσες άδειες οικοδομής

 

Το ΥΠΕΝ, αλλά και η κυβέρνηση επιχειρούν να θέσουν κόκκινες γραμμές στο «πριν» και το «μετά» των δικαστικών αποφάσεων, καθώς δέχονται απανωτά μηνύματα για τις συνθήκες ανασφάλειας που δημιουργούν οι ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ, οι οποίες έχουν ήδη βάλει στον πάγο χιλιάδες συναλλαγές με ακίνητα υπό τον φόβο μιας καταδικαστικής απόφασης του ανώτατου δικαστηρίου.

 

Χαρακτηριστική είναι η τοποθέτηση του κ. Φώτη Γιόφτσιου, αντιπροέδρου και διευθύνοντος συμβούλου της TEN Brinke Hellas, μιας από τις μεγαλύτερες πολυεθνικές εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων: «Περιμένουμε τις αποφάσεις του ΣτΕ, καθώς υπάρχει πρόβλημα στις επενδύσεις. Οι ξένοι επενδυτές έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες και έχουν καταρτίσει business plan με βάση τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) που ίσχυε για 12 χρόνια και ξαφνικά λόγω κάποιων δημάρχων που θεωρούν ότι μπορεί να μην εφαρμόσουν τον νόμο η ανάπτυξη σταματά. Αυτό αμαυρώνει την αξιοπιστία της χώρας. Δεν υπάρχει ασφάλεια δικαίου». Η εταιρεία αναπτύσσει στη χώρα μας ένα χαρτοφυλάκιο από εκατοντάδες ακίνητα και υλοποιεί επένδυση συνολικού ύψους 250 εκατ. ευρώ στην Ελλάδα, από την οποία 150 εκατ. θα διατεθούν σε οικιστικά πρότζεκτ.

 

Ο επικεφαλής του ομίλου υποστηρίζει ότι είναι δύσκολο να εξηγήσει κανείς στην κεντρική διοίκηση της εταιρείας στην Ολλανδία ότι πρέπει να περιμένει ένα δικαστήριο να δώσει σινιάλο για το πότε και αν προχωρήσει στην ανάπτυξη ενός έργου: «Υπάρχουν εμπόδια που πρέπει να ρυθμίσει η διοίκηση γιατί δεν έχουμε ακόμα αντιληφθεί το μέγεθος του προβλήματος. Οταν οι επενδυτές βάζουν χρήματα και εφαρμόζουν τον νόμο και τους σταματάς ή αφαιρείς αξία από αυτό που σου ενέκριναν να χτίσεις έχουν δικαίωμα αποζημίωσης». Ηδη σε δήμους των νοτίων προαστίων, όπου βρίσκεται το επίκεντρο των αντιδράσεων, η εταιρεία αναπτύσσει περίπου 80 διαμερίσματα με προοπτική την επόμενη τριετία ο αριθμός αυτός να φτάσει στα 490, χωρίς να υπολογίζεται σε αυτά η ανάπτυξη στο Ελληνικό (The Ellinikon Project). Οι Ολλανδοί έχουν βρει τοίχο στα νότια προάστια της Αθήνας, καθώς υπήρξε ακόμη και αναστολή οικοδομικής άδειας την οποία κατάφεραν με διάφορα νομικά εργαλεία να ξεμπλοκάρουν.

 

«Θέλουμε να επιτρέψουμε σ’ αυτούς που επιδιώκουν να επενδύσουν στη χώρα μας το μόνο ρίσκο που παίρνουν να είναι αυτό της επιχειρηματικότητας και ανάπτυξης και όχι το ρίσκο αν μπορούν να χτίσουν ή όχι ή να κινδυνεύουν κάποια στιγμή για διάφορους λόγους να ακυρωθούν όχι μόνο αποφάσεις αλλά και έργα – και αυτό είναι ένα μείζον στοίχημα που πρέπει να κερδίσουμε όλοι μαζί», δήλωσε τις προηγούμενες μέρες σε συνέδριο του Τεχνικού Επιμελητηρίου ο υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς. Από το ίδιο φόρουμ, ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμιος Μπακογιάννης δεν δίστασε να δηλώσει ότι η κυβέρνηση σκοπεύει ακόμη και να νομοθετήσει αν χρειαστεί για να μην αδικηθούν νόμιμα εγκεκριμένες άδειες. «Θέλω να είναι σαφές προς όλους ότι η Ελλάδα είναι χώρα ασφαλής για επενδύσεις», είπε, διευκρινίζοντας ότι οποιαδήποτε ενέργεια θα ισχύει και για την εκτός σχεδίου δόμηση. «Υπάρχουν θέματα με τις αποφάσεις τους ΣτΕ, παρ’ όλα αυτά υπάρχουν εκατοντάδες -για να μην πω χιλιάδες- άδειες που έχουν εκδοθεί με το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης. Είναι διοικητικές πράξεις που η διοίκηση θα τις προστατεύσει με κάθε τρόπο», ξεκαθάρισε.

 

Για τον ΝΟΚ εκδικάστηκαν πρόσφατα από την Ολομέλεια του ΣτΕ οι προσφυγές δημάρχων και φορέων και υπάρχουν πιέσεις η απόφαση να βγει ακόμη και τον επόμενο μήνα ή αρχές του 2025. Στόχος είναι να υπάρξει μια ορατότητα στην αγορά για το πώς θα επιτραπεί η δόμηση από δω και στο εξής σε περιοχές που σήμερα έχουν διακόψει οικοδομικές δραστηριότητες υπό το βάρος της αβεβαιότητας που υπήρχε με τις προσφυγές στο ΣτΕ.

 

Την ίδια στιγμή, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ σε στενή συνεργασία με το Μέγαρο Μαξίμου και τον πρωθυπουργό βρίσκονται σε διαδοχικές συναντήσεις το τελευταίο διάστημα για να διαμορφώσουν το πλαίσιο της ενδιάμεσης μεταρρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση πριν από την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Σύμφωνα με πληροφορίες, θα πρέπει να θεωρείται κλειδωμένη η απόφαση για την κατάργηση της δουλείας διόδου σε όμορο οικόπεδο με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο που αξιοποιήθηκε για να κάνει οικοδομήσιμο ένα «τυφλό» οικόπεδο. Το μέτρο το έχει προαναγγείλει ο πρωθυπουργός και παρά τις ενστάσεις που διατυπώνονται από τον τεχνικό και επιστημονικό κόσμο, ότι ακυρώνει ένα μεγάλο ποσοστό των οικοδομήσιμων μέχρι σήμερα οικοπέδων, θεωρείται ένα μέτρο ανάσχεσης της εκτός σχεδίου δόμησης που η Πολιτεία θα συμπεριλάβει (άγνωστο με ποιους όρους και προϋποθέσεις) στο νέο νομοθετικό πλαίσιο. Στο τραπέζι πέφτουν προτάσεις και ως προς το καθεστώς δόμησης που θα ισχύσει μεταξύ ηπειρωτικής και νησιωτικής χώρας. Υπάρχουν σκέψεις το καθεστώς αυτό να μην είναι οριζόντιο αλλά διαφορετικών ταχυτήτων. Για παράδειγμα, στην ηπειρωτική χώρα προτείνεται να χτίζονται οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμο προϋφιστάμενο του 1977, ενώ για τα νησιά επιδιώκεται να υπάρξει ένα πιο αυστηρό πλαίσιο με περισσότερα κριτήρια σε σχέση με την υπόλοιπη Ελλάδα. Οι αεροφωτογραφίες του ’77 λαμβάνονται υπόψη και στις μελέτες που εκπονούνται σήμερα για τους κοινόχρηστους δρόμους, λένε στο ΥΠΕΝ, κάτι που εκτιμάται ότι θα υιοθετηθεί και στο μεταβατικό στάδιο του νέου πλαισίου.

 

Στο τελευταίο draft που είχε διαρρεύσει το υπουργείο και αποσύρθηκε υπό το βάρος αντιδράσεων λόγω προεκλογικής περιόδου προτεινόταν σε άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα (άνω των 4 στρεμμάτων) το πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο να είναι στα 25 μέτρα για να χτιστεί μια κατοικία υπό δύο προϋποθέσεις. Πρώτον, στην περιοχή θα πρέπει να προϋφίστανται τουλάχιστον δύο νομίμως υφιστάμενα κτίρια και, δεύτερον, η απόσταση της νέας οικοδομής από αυτά να μην ξεπερνά τα δύο χιλιόμετρα. Είχε προβλεφθεί κατ’ εξαίρεση να επιτρέπεται δόμηση και σε οικόπεδα με πρόσωπο 3,5 μέτρων, υπό την προϋπόθεση ότι δημιουργήθηκαν (δηλαδή κατατμήθηκαν τελευταία φορά) πριν το 1985, εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υπάρχει ήδη ένα κτίριο. Το υπουργείο κατά πληροφορίες θα προβλέψει εξαιρέσεις από τα 25 μέτρα και στις μεταβατικές διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση. Παρότι οι πρόσφατες εξαγγελίες του πρωθυπουργού αναφέρονταν σε άμεσες ανακοινώσεις επί του τελικού πλαισίου για την εκτός σχεδίου δόμηση, αρμόδιες πηγές εκτιμούν ότι είναι αδύνατο αυτό να συμβεί πριν από τις αρχές της νέας χρονιάς.

 

Στο ΥΠΕΝ αναγνωρίζουν ότι έχουν ανακύψει σημαντικά ζητήματα από τις αποφάσεις του ΣτΕ, τα οποία θα αντιμετωπιστούν και τονίζουν ότι η Ελλάδα έχει ασφάλεια δικαίου και θα προστατεύσει το σύνολο των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί νόμιμα. Στόχος, όπως έχει τονίσει ο κ. Ταγαράς, είναι μια μεταβατική ισορροπημένη λύση και όχι ο αιφνίδιος θάνατος στην εκτός σχεδίου δόμηση, μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός που για πρώτη φορά τα τελευταία 100 χρόνια βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη στο 80% της επικράτειας, με χρόνο ολοκλήρωσης τα επόμενα δύο έως τρία χρόνια. Το υπουργείο δεσμεύεται ότι θα αναζητήσει διέξοδο στο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί μετά από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας τόσο για την εκτός σχεδίου δόμηση όσο και για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τα ύψη των κτιρίων. «Πρέπει να καταλάβουμε ότι όταν οι συνθήκες αλλάζουν όλοι πρέπει να προσαρμόζονται στις απαιτήσεις των αλλαγών», αναφέρει ο κ. Ταγαράς και τονίζει ότι «πολεοδομικά και συνταγματικά πρέπει να βρούμε διέξοδο για να δώσουμε τη δυνατότητα να μη σταματήσει η ανάπτυξη».

 

Σύμφωνα με τον υφυπουργό, σήμερα οι μελέτες για τη χάραξη των δρόμων που αποτελούν βασική προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των οικοπέδων εξελίσσονται σε 149 δημοτικές ενότητες, πλην Εύβοιας και Κρήτης, και αφορούν όλους τους νησιωτικούς δήμους. Για την ηπειρωτική Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένης της Εύβοιας και της Κρήτης, ξεκινούν διαγωνιστικές διαδικασίες συνολικού ύψους 196 εκατ. ευρώ.

 

Σήμερα είναι ελάχιστες οι θεσμοθετημένες οδοί στο σύνολο της χώρας όπου είναι το βασικό οδικό δίκτυο, οι επαρχιακοί δρόμοι και κάποιοι άλλοι δρόμοι που είναι προ του ’23. Ολοι οι υπόλοιποι δεν θεωρούνται για την πολεοδομική νομοθεσία χαρακτηρισμένοι «κοινόχρηστοι» δρόμοι και θεωρούνται αρρύθμιστοι. Με το πρόγραμμα χαρακτηρισμού των δρόμων του ΥΠΕΝ ουσιαστικά θα καλυφθεί η ανάγκη να δοθεί πρόσωπο σε οικόπεδα τα οποία σήμερα μπορεί να έχουν τη χρήση και την αρτιότητα, αλλά δεν έχουν το πρόσωπο στον δρόμο για να μπορέσουν να είναι και οικοδομήσιμα. Στον χαρακτηρισμό των δρόμων το υπουργείο προσθέτει και μια σειρά από άλλες σημαντικές παρεμβάσεις, όπως η οριοθέτηση οικισμών που είναι σε 51 δημοτικές ενότητες της χώρας (με αφορμή απόφαση του ΣτΕ που είχε ακυρώσει τα όρια των οικισμών στο Πήλιο), αλλά και ο καθορισμός των 83 δημοτικών ενοτήτων ως ζωνών υποδοχής συντελεστή με τη συνδρομή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

 

Στο 80% της επικράτειας (δηλαδή σε 630 από τις 1.035 δημοτικές ενότητες) υπάρχουν σε εξέλιξη τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια που θα προβλέπουν τις χρήσεις γης, όρους δόμησης, κυκλοφοριακές μελέτες, μελέτες για το κλίμα, με συνολικό κόστος που θα ξεπεράσει τα 700 εκατ. ευρώ. Ο κ. Ταγαράς έχει εκτιμήσει ότι το υπουργείο περιμένει ένας απίστευτος όγκος δουλειάς, καθώς θα χρειαστεί να εκδώσει πάνω από 300 Προεδρικά Διατάγματα που θα πρέπει να ελεγχθούν από το ΣτΕ για να υλοποιηθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.